L'importance d'une expertise locale et spécialisée en condos

Pourquoi l’expertise sectorielle et par type de propriété compte dans l’immobilier — Particulièrement pour les condos du centre-ville de Montréal

Dans l’immobilier, toutes les expertises ne se valent pas. Au-delà de la connaissance générale du marché, l’un des atouts les plus précieux qu’un courtier immobilier peut apporter à une transaction est une expertise locale approfondie dans un secteur et un type de propriété spécifiques.

Cela est particulièrement vrai dans les marchés densément peuplés et complexes comme le centre-ville de Montréal, où la propriété en condo comporte des risques juridiques, financiers et propres à l’immeuble uniques. De la planification du fonds de démobilisation à l’infrastructure vieillissante et aux exigences législatives à venir, les acheteurs et les vendeurs ont besoin de plus que quelqu’un qui peut simplement « lire les documents ».

Ils ont besoin d’un courtier qui comprend comment les condos performent réellement au fil du temps — et comment les risques évoluent bâtiment par bâtiment.

Pourquoi la connaissance spécifique à chaque bâtiment est critique

La familiarité avec un quartier est importante.

La familiarité avec un bâtiment ou type de bâtiment spécifique est encore plus précieuse.

Un courtier qui connaît vraiment un bâtiment comprend bien plus que ce qui apparaît dans les documents du condo, notamment :

• L’historique des réparations du bâtiment
• Les problèmes structurels ou mécaniques récurrents
• Les habitudes financières du syndicat de copropriété
• Les projets d’immobilisations à long terme qui sont susceptibles d’être envisagés mais pas encore approuvés

De nombreux immeubles du centre-ville de Montréal, construits à la même époque, présentent des problèmes similaires après 5 à 10 ans. Par exemple :

• Quelle est la durée de vie typique des fenêtres ?
• Sont-elles de la responsabilité des parties communes ou de celle de l’unité ?
• Y a-t-il déjà des fonds alloués dans le fonds de réserve ?

Sans expérience dans des bâtiments comparables, ces questions passent souvent inaperçues — et sans réponse — jusqu’à ce qu’il soit trop tard.

La réalité des quotes-parts spéciales après la Loi 16

L’un des enjeux les plus pressants auxquels les propriétaires de condo sont confrontés aujourd’hui est la montée rapide des évaluations spéciales, particulièrement depuis la mise en œuvre de la Loi 16 (Loi 16) au Québec.

Les évaluations spéciales sont généralement déclenchées par :

• Des réparations structurelles ou mécaniques majeures
• La nécessité urgente de reconstruire des fonds de réserve (fonds de contingence) sous-financés
• De nouvelles études professionnelles révélant des déficiences à long terme

De nombreux propriétaires découvrent désormais que leurs immeubles n’étaient pas financièrement préparés pour les travaux qu’ils nécessitent. Dans de nombreux cas, des risques importants n’étaient pas entièrement divulgués dans les anciens documents de copropriété et n’étaient pas discutés de manière significative lors des assemblées générales annuelles.

En conséquence, les frais de copropriété à travers Montréal ont augmenté fortement, non pas parce que les coûts apparaissaient soudainement, mais parce que :

• Les plans d’entretien quinquennaux manquaient ou étaient obsolètes
• Les évaluations du bâtiment étaient incomplètes
• Les coûts à long terme étaient fortement sous-estimés

Les conseils d’administration doivent maintenant corriger la trajectoire rapidement — et cette correction est coûteuse.

Quand le développement environnant tout change

Le risque ne vient pas seulement de l’intérieur du bâtiment.

Au bâtiment Le Concorde (441 Président-Kennedy), de nombreux résidents pensaient que le parc en face ne pourrait jamais être développé, supposant qu’il s’agissait d’un espace vert municipal protégé. En réalité, le terrain appartenait à une entreprise privée. Il a été vendu et construit, modifiant durablement :

• Les vues
• La lumière naturelle
• Les niveaux de bruit
• Les conditions de vie globales

Sans une connaissance locale intime, les acheteurs peuvent supposer que certaines caractéristiques sont permanentes — alors qu’elles ne le sont pas.

Des petits problèmes d’aujourd’hui peuvent devenir des projets multimillionnaires

Un autre problème fréquent dans les immeubles de condos du centre-ville concerne les problèmes structurels ou de drainage.

Au début, ils peuvent sembler gérables :

• Petites infiltrations d’eau
• Réparations locales du béton
• Correctifs temporaires

Mais si les faiblesses sous-jacentes ne sont pas totalement corrigées, elles peuvent évoluer en projets majeurs d’enveloppe ou de fondation coûtant des millions de dollars.

Si un courtier ne connaît pas les interventions passées d’un bâtiment ou les problèmes non résolus, il devient presque impossible d’avertir correctement un acheteur de ce qui pourrait arriver ensuite.

Pourquoi « lire les documents » ne suffit pas

Imaginez ce scénario :

Un acheteur fait une offre sur un condo.

Les documents révèlent une prochaine évaluation spéciale pour des travaux sur le toit et les parties communes.

Le vendeur accepte de compenser par une réduction de prix.

Sur le papier, le risque semble résolu.

Mais l’année suivante :

• Le système d’aspersion (âgé de plus de 20 ans) doit être remplacé
• Les frais de condo augmentent fortement pour reconstruire un fonds de réserve sous-financé
• De nouvelles évaluations spéciales sont approuvées

L’acheteur fait face à des coûts importants et inattendus.

Si le courtier avait connu la fragilité financière du bâtiment et ses besoins en capital à venir, ces risques auraient pu être anticipés et inclus dans la négociation — ou dans la décision d’un acheteur de poursuivre ou non.

L’expertise sectorielle est une forme de gestion des risques

Un courtier spécialisé dans les condos du centre-ville et ayant mené plusieurs transactions dans les mêmes immeubles peut souvent protéger ses clients contre une exposition financière grave.

Ce type d’expertise permet au courtier de :

• Prévoir les futures évaluations spéciales
• Évaluer si les frais de condo actuels sont réalistes
• Identifier des fonds de réserve sous-financés
• Établir une valeur marchande plus précise
• Négocier le prix avec des arguments concrets et crédibles

Il ne s’agit pas seulement de stratégie de tarification — il s’agit de gestion des risques financiers.

La nouvelle réalité de la possession d’un condo à Montréal Centre.

De nombreux immeubles de condos du centre-ville de Montréal sont encore en train de se conformer aux exigences de la Loi 16. L’impact financier complet se déploiera sur plusieurs années, et non seulement sur quelques mois.

Sans une connaissance approfondie des bâtiments, il est extrêmement difficile de prévoir les coûts qui pourraient apparaître dans trois à cinq ans — des coûts qui peuvent être financièrement dévastateurs pour certains propriétaires.

Dans le marché actuel, choisir un courtier immobilier ne se limite plus à des compétences en marketing ou en négociation.

Il s’agit de :

• La prévoyance
• L’expertise au niveau du bâtiment
• La compréhension de l’exposition financière à long terme

Dans le centre-ville de Montréal, cette expertise peut faire la différence entre un investissement solide et une surprise très coûteuse.